O Estatuto da Cidade, criado pela Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, estipulou que todos os municípios brasileiros com mais de 20 mil habitantes, integrantes de regiões metropolitanas, elaborassem seus Planos Diretores seguindo os princípios e as diretrizes da legislação.
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Recursos públicos e privados foram utilizados para promover intensas transformações, como superar déficits nas áreas de habitação, saneamento, transporte e mobilidade. Isso promoveu uma disputa pelas melhores localizações da cidade, demonstrando a importância da gestão do território com sustentabilidade, para equilibrar a oferta de terra urbanizada e bem localizada a todos os segmentos sociais.
As prefeituras puderam usar instrumentos do Estatuto da Cidade para regular o uso do solo e intervir na dinâmica imobiliária, proporcionando uma urbanização mais justa. Um desses modelos foi a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), que regula o direito de construção, conforme diretrizes de planejamento urbano, ao mesmo tempo em que redistribui para a coletividade a valorização imobiliária gerada pela concessão desses direitos.
Plano Diretor e coeficientes de aproveitamento
O Plano Diretor é a principal ferramenta de planejamento das cidades e determina tanto estratégias de crescimento como regras urbanísticas — como a determinação de recuos, altura máxima permitida na construção, entre outras — para garantir o funcionamento adequado do espaço urbano em sintonia com as suas trajetórias populacional, econômica e ambiental.
Para orientar no uso e na ocupação do solo, o Plano Diretor utiliza o Coeficiente de Aproveitamento (CA), que pode ser único em todo o território ou diferenciado em cada área específica, conforme o Estatuto da Cidade. Assim, o planejamento pode definir áreas que devem ser verticalizadas ou não, controlando a densidade urbana por meio do aproveitamento do solo, de acordo com a realidade da infraestrutura de cada área.
O CA é um número que, multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros quadrados que pode ser construída. Se o coeficiente de aproveitamento de um terreno for igual a um, significa que se poderá construir nesse local uma edificação com área total igual à superfície desse espaço.
O CA é definido em dois níveis: o básico e o máximo. O primeiro garante o direito de construção sem o pagamento de cobranças para autorizar a obra. O segundo permite um uso adicional.
O dono do terreno precisa adquirir esse direito de construção adicional junto ao poder público caso deseje construir além do CA básico, uma vez que o projeto pode causar impactos na mobilidade, na prestação de serviços públicos (como energia elétrica), no saneamento básico e na coleta de lixo. A cobrança que autoriza a construção além do CA básico, mas dentro do limite do CA máximo, é a Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Como a OODC pode contribuir para a sustentabilidade das cidades
As zonas da cidade que recebem mais investimentos do poder público e da sociedade civil tendem a se tornarem mais estruturadas e valorizadas. Por essa razão, a cobrança do potencial de construção adicional é uma forma de retribuição do proprietário de um terreno interessado em construir pelos recursos aplicados em determinado local. Por meio da OODC, os recursos são devolvidos à coletividade e podem ser reinvestidos na própria cidade.
Assim, essa outorga é um instrumento de gestão de território ao mesmo tempo que é uma ferramenta de financiamento do poder público. O município pode, por exemplo, determinar condições ou mesmo regiões da cidade com previsão de desconto da outorga para orientação no crescimento do espaço urbano. Quando bem utilizada, ela pode gerar recursos não tributários para a cidade investir na manutenção e na ocupação qualificada de seu território, a fim de garantir uma gestão mais eficiente da infraestrutura existente e melhorar a sustentabilidade do espaço urbano.
Fonte: PUC-SP, MPSP, Conselho de Arquitetura de Urbanismo do Brasil, Uerj, WRI Brasil.
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