Gestão coordenada do território ajuda a tornar as cidades mais justas

13 de abril de 2020 3 mins. de leitura
Administração pública pode usar ferramentas e métodos para diminuir a desigualdade de uso do solo

O acesso à terra, principalmente nos grandes centros urbanos, é bastante desigual. Quanto maior é o preço da área, menor é o acesso da população em geral a esse espaço; a renda do cidadão é o que determina qual porção do território ele poderá ocupar.

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Nesse sentido, cabe ao planejamento urbano tentar mitigar as desigualdades, e uma das maneiras de se realizar essa mudança é com a gestão coordenada do território urbano.

(Fonte: Shutterstock)

O que é a gestão coordenada?

Segundo o World Resources Institute (WRI), instituição global de pesquisa com atuação em mais de 50 países, a gestão coordenada é “um conjunto de normativas que induzem o crescimento da cidade em áreas estratégicas, mediante planejamento prévio e redistribuem para a coletividade parte da valorização imobiliária que resultou dos investimentos públicos”.

Todo novo empreendimento imobiliário construído em uma cidade modifica as dinâmicas daquele território. Nessas construções são colocados investimentos privados, mas também públicos para abrigar tal infraestrutura; assim, cabe ao poder público fazer com que essa aplicação seja revertida para a população que não necessariamente irá usufruir de tal construção — ao menos não diretamente. Para que isso ocorra, as administrações municipais têm instrumentos fiscais como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

Para compreender o que é a OODC, primeiramente é preciso lembrar que os Planos Diretores das cidades determinam um Coeficiente de Aproveitamento (CA), que indica quanta área o proprietário do terreno pode utilizar para construção. Por exemplo, se o CA for 1, pode-se construir o equivalente à área: em um terreno de 100 metros quadrados, pode-se construir até 100 metros quadrado. Há dois tipos de coeficiente: o básico, que define o direito básico de uso do terreno, e o máximo, que mostra as construções adicionais que podem ser realizadas.

A OODC é a cobrança que o poder público faz por esse coeficiente máximo. Por exemplo, se um empreendimento está sendo construído em um terreno com CA básico um, mas com CA máximo de quatro (ou seja, quatro vezes a metragem do terreno), a construtora pode adquirir o direito de construir até esse valor. Esse tipo de iniciativa ajuda a promover um uso mais eficiente da infraestrutura criada pela administração municipal. Áreas com mais infraestrutura muitas vezes têm um coeficiente máximo maior justamente para que os recursos sejam cobrados e redistribuídos para a sociedade.

Por que cobrar a OODC?

Além de ser uma fonte de recursos para que a administração pública possa investir em infraestrutura, a cobrança da outorga contribui para o planejamento urbano, já que o poder público pode, por exemplo, oferecer descontos na OODC e ordenar o crescimento urbano em determinadas áreas da cidade.

Segundo a Câmara Brasileira de Indústria da Construção, em São Paulo essa estratégia já foi utilizada. O Plano Diretor de 2014 determinou maior incentivo em áreas próximas aos corredores de transporte, incentivando a densificação e aproximando os trabalhadores dos seus locais de trabalho.

Se bem utilizada, a gestão coordenada pode fazer com que as cidades sejam mais bem distribuídas, oferecendo para a população mais acesso e opções de moradia.  

Fonte: WRI Brasil, CBIC.

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