O que são os Cepacs e como eles financiam a sustentabilidade?

Realizar investimentos em infraestrutura com recursos próprios não é fácil para as cidades. Os municípios precisam de transferências financeiras vindas dos governos estaduais ou federal ou de linhas de crédito do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) ou do Banco Nacional de Desenvolvimento Social (BNDES).

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Um instrumento inovador, criado nos anos 1990 em São Paulo (SP) e incluído no Estatuto da Cidade, aprovado em 2001, pode ser uma solução para a maior autonomia dos municípios, buscando diretamente recursos privados. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) são uma alternativa na captação de investimentos financeiros para revitalização ou reestruturação de uma região.

Em troca do pagamento pelos Cepacs, os investidores privados obtêm Direitos Adicionais de Construção, que possibilitam construir ou utilizar imóveis acima dos padrões previstos pela legislação de uso e ocupação de solo ou regularizar obras em desacordo com os padrões. Com isso, os investidores podem obter, no futuro, um retorno financeiro maior de suas construções, recuperando o recurso aplicado na aquisição dos certificados.

Os Cepacs podem ser adquiridos em leilões realizados pela Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), após a publicação de editais pelo município. Os certificados não geram direito de crédito, mas, por serem títulos mobiliários ao portador, podem ser comercializados no mercado secundário por meio de corretoras de valores.

Enquanto os Cepacs captam recursos para intervenções futuras para promover a valorização imobiliária, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é a cobrança realizada para recuperar a valorização em regiões já qualificadas.

Como os Cepacs podem fomentar a sustentabilidade?

Todo o capital conseguido por meio de Cepacs deve ser investido somente em Operação Urbana Consorciada (OUC), que é, segundo o Estatuto da Cidade, “o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados”.

Os recursos dos Cepacs somente podem ser aplicados na área específica designada e em determinadas ações, como projetos de Habitações de Interesse Social, ordenamento da expansão urbana, implantação de equipamentos comunitários, criação de espaços públicos e áreas verdes, além da criação de unidades de conservação e proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

Somente o município de São Paulo arrecadou R$ 10 bilhões com Cepacs entre 1997 e 2016, os quais foram aplicados em quatro operações nas regiões de Água Branca, Água Espraiada, Faria Lima e Centro. Segundo informações da Prefeitura de São Paulo, de 2000 a 2016, dois terços dos recursos foram usados em intervenções de urbanismo, como desapropriações, obras e serviços. Os recursos possibilitaram a construção da Ponte Estaiada, que fez parte da OUC Água Espraiada. Quase 20% foram investidos em habitação, 11% em transporte e 4% em saneamento.

Os valores levantados por meio de Cepacs permitem ao poder público mitigar os impactos negativos criados pelo próprio projeto de infraestrutura, como maior demanda pelo tráfego de veículos e pessoas. A OUC deve promover a construção de habitações de interesse social, para amenizar a exclusão advinda da valorização dos imóveis e da gentrificação. Assim, os Cepacs podem atuar para a promoção da sustentabilidade das cidades.

Fonte: Prefeitura de São Paulo, CVM, WRI Brasil.

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