Construir mais prédios contribui para a gentrificação?

Gentrificação é um termo utilizado para designar o movimento em que a mudança de pessoas de classe mais alta para alguma região acaba por encarecer os aluguéis e os serviços na localidade, forçando a população original, comumente mais pobre, a se afastar para diferentes bairros, geralmente mais periféricos. 

A palavra vem do termo gentry, que em inglês significa nobreza, e foi transformado em conceito pela socióloga inglesa Ruth Glass. Ela descreveu um dos primeiros fenômenos de gentrificação na Inglaterra nos anos 1960.

Existe um grande debate acerca do tema, já que muitas vezes as melhorias em áreas públicas reivindicadas por uma população acaba por causar o aumento do interesse pela área e afasta quem mora ali.

Outras vezes isso é feito por meio de especulação imobiliária e investimentos privados em determinada localidade, ou quando determinados grupos têm informações privilegiadas de melhorias que ocorrerão e investem na área. A lógica é a mesma, investir em preços mais baixos e lucrar com a valorização da área que é geralmente patrocinada por investimentos públicos.

Há, porém, especialistas que afirmam que a gentrificação também pode ocorrer como um movimento natural das cidades. Isto porque as áreas nobres, e geralmente centrais, têm potencial construtivo limitado, seja por lotação ou por leis imobiliárias restritivas. Isso faz com que construtoras e clientes procurem áreas mais próximas, ou com potencial, para construir imóveis de melhor padrão, ou reformar os já existentes.

Verticalização e gentrificação

E como a verticalização pode interferir nesse fenômeno? O Brasil se urbanizou muito rapidamente e nas últimas décadas o êxodo para as grandes cidades tomou dimensões gigantescas. 

Estima-se que no mundo todo 50% da população viva em grandes cidades. No Brasil, o número é próximo de 85%. Como a maioria das cidades cresceu sem um planejamento urbano adequado, há uma tendência para que ocorram processos de verticalização, o surgimento de prédios cada vez maiores.

Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre 2000 e 2010, o número de apartamentos cresceu 43% no Brasil, passando de 4,3 milhões para 6,1 milhões. Com esse movimento, surgem diversas denúncias de que a construção de novos empreendimentos imobiliários estejam causando um processo de gentrificação.

Alguns economistas afirmam que novas habitações geram o problema da demanda induzida, novos moradores mais ricos adquirem apartamentos e começam a demandar serviços, como restaurantes, limpeza, comida e entretenimento mais caros, o que faz com que problemas surjam na região. A partir daí os donos de imóveis sentem que podem aumentar os preços e ocorre a gentrificação.

Há outra linha de raciocínio que diverge de que haja apenas consequências negativas das novas construções. Alguns pesquisadores como Edward Glaeser, Brian Asquith, Evan Mast, David Reed e Xiaodi Li produziram estudos que mostraram que, em regiões com novos empreendimentos, os preços das moradias a poucas quadras de distância tende a cair. 

Isso pela simples lei de oferta e demanda: se houver pouca disponibilidade de moradia em uma região, o cliente com maior poder aquisitivo conseguirá o imóvel. Se a oferta aumenta, os preços caem. 

Outro fenômeno que ocorre é o da filtragem: os moradores mais ricos se mudam para novas áreas e as residências desocupadas vão tendo os preços diminuídos até serem novamente adquiridas.

Como mostram os estudos, a verticalização traz benefícios e malefícios simultaneamente. O processo de gentrificação é visível, mas, ao mesmo tempo, o maior número de moradias pode diminuir preços de aluguéis em imóveis em áreas próximas. 

A dificuldade comprovada é das populações mais pobres, ou tradicionais, terem que conviver com o aumento dos preços de serviços. Por isso muitas cidades da Europa e dos Estados Unidos têm políticas rígidas em relação à gentrificação.

Fonte: IPEA, WRI Brasil, Brasil Escola, Caos Planejado, Cadernos Metrópole .