Recuperação da valorização imobiliária pode fomentar mobilidade

Certa região da cidade recebe grande investimento do setor público e vê a ampliação de sua infraestrutura seguir a todo vapor. A área passa a ser valorizada e atrai investidores que, apostando em empreendimentos ali, colherão o lucro da valorização.

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A história é comum, mas o que pouca gente sabe é que essas transformações podem ser taxadas de modo a financiar melhorias na cidade, inclusive no âmbito da mobilidade urbana. Isso pode acontecer por meio de um processo conhecido como recuperação da valorização imobiliária.

Em artigo publicado no livro Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, Inovação e Avaliação em São Paulo, o pesquisador Eduardo Alberto Cuscé Nobre explica que em várias cidades do mundo existe a aplicação de taxas pelas melhorias consolidadas pelo Estado. “Esses mecanismos de taxação da valorização funcionam como forma de ressarcir o poder público dos custos da implantação, possibilitando a sua atuação contínua”, explica.

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Com base em um estudo sobre o tema, publicado em 2004, Nobre lembra que entre os primeiros exemplos de cobrança de valorização imobiliária está uma legislação aprovada pelo congresso norte-americano em 1894, a qual exigia que proprietários de imóveis do Distrito de Colúmbia contribuíssem com 50% do custo da pavimentação. Isso foi feito porque a implantação, embora fosse beneficiar a todos os habitantes, acarretaria vantagem ainda maior para os donos de imóveis fronteiriços às vias, que ganhariam com a valorização do local.

Financiamento do transporte

Nobre lembra que o setor de transportes está entre os segmentos que podem ser potencializados com esse tipo de medida e cita categorias de cobrança de valorização imobiliária muito comuns no custeio de melhorias nesse setor. O financiamento pode acontecer a partir de mecanismos de taxação (impostos ou taxas), via incentivos ou parcerias público-privadas (PPPs).

Formas de recuperação

Um dos métodos é o chamado imposto sobre valorização fundiária (land value tax — LVT), que captura o valor criado pela provisão de determinados serviços públicos e pode ser direcionado a um segmento específico de proprietários. Também há o financiamento pelo aumento do imposto, que estima a valorização que determinado serviço terá, cria tributos com base nessa estimativa e usa o montante arrecadado para financiar a própria atividade.

Outra categoria é a taxa de serviços de transporte (transportation utility fee — TUF), que tem nesse serviço um préstimo urbano, como água e luz. Em vez de se basear no valor da terra ou de determinada propriedade, parte da quantidade de viagens que se consegue realizar na área em questão.

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O autor também cita a taxa do impacto do empreendimento (development impact fee — DIF), cobrada de uma só vez pelo poder público local no momento em que é aprovado o projeto de um empreendimento.

As chamadas cobranças negociadas (negotiated extractions) ocorrem quando empreendedores pagam, com dinheiro ou financiamento de terra, pela melhoria de um serviço. Já as avaliações especiais (special assessments) são taxas cobradas pelas prefeituras para aprimorar serviços da cidade que possam beneficiar aos proprietários.

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Nobre também menciona os direitos de construção (air rights), quando uma infraestrutura pública pode ser usufruída pelo setor privado. “Pode-se vender os direitos para construir uma estação com espaços comerciais em cima de uma saída de metrô a um agente privado, pois isso aumentaria o valor da terra e seria benéfico tanto para os parceiros públicos quanto para os privados”, exemplifica.

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Por fim, o pesquisador cita o empreendimento associado (joint development), que se dá a partir do compartilhamento do encargo financeiro entre os setores públicos e privados por determinado serviço, como o de transporte.

Foram várias as experiências de recuperação da valorização imobiliária que deram certo no Brasil e no mundo — de países europeus à cidade de São Paulo. Não por acaso, há uma vasta literatura sobre maneiras de fazer dessas medidas formas estratégicas de financiar a transformação das cidades e aprimorar a mobilidade nos grandes centros.

Fonte: Ipea

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